Baux commerciaux et exigibilité du loyer pendant la période de crise COVID.

Trois arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 Juin 2022 (Cass. civ. 3, 30 juin 2022, n° 21-20.190, n° 21-19889 et n° 21-20.127) exposent la position de celle-ci face à la question de l'exigibilité des loyers commerciaux pendant la crise du Covid.

De nombreux justiciables avaient notamment excipé pour se dégager du règlement, la force majeure ou encore la perte de la chose louée (art. 1722 C. civ.).

Ces arguments sont rejetés par la Haute Juridiction qui considère que l'interdiction de recevoir du public constitue une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ce qui ne peut être assimilé à la perte de la chose louée. 

Il en va de même de l'exception d'inexécution puisque l'impossibilité d'exploiter est le fait du Prince, autrement dit du législateur et non du bailleur.

Enfin, l'argument tenant à la force majeure est lui aussi écarté la Cour rappelant que la force majeure ne peut être invoquée que par le débiteur qui ne peut exécuter son obligation et non par le créancier qui ne peut la recevoir.

Par conséquent, les loyers commerciaux exigibles pendant la crise du COVID sont dus au bailleur sans possibilité pour le locataire, souvent bénéficiaire d'aides financières, de se dégager de cette obligation primaire du contrat de bail.

Auteur : Olivier Lafont