La durée d'un contrat de bail d'habitation non-meublé soumis à la loi du 6 Juillet 1989

La durée d'un contrat de bail d'habitation soumis à la loi du 6 Juillet 1989, d'ordre public, est un élément important qu'il convient d'anticiper afin d'éviter les mauvaises surprises.

I - Il s'agit d'une donnée non négligeable du contrat qui est régie par l'article 10, autrement dit parmi les premières dispositions du texte, ce qui traduit son importance.

Cet article 10 dispose clairement que le contrat est d'une durée de :

* 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée uniquement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;

* 6 ans si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée uniquement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;

Ces durées sont d'ordre public et le contrat de bail qui ferait mention d'une durée erronée pourrait être requalifié au profit du locataire notamment, en cas de litige.

A défaut de renouvellement ou de congé donné dans les formes et délais de l'article 15 de la même loi, le contrat est tacitement reconduit pour les mêmes durées, selon la nature du bailleur (3 ans ou 6 ans).

Quelle est la différence entre renouvellement et tacite reconduction ?

* Renouvellement : les parties avant la fin du contrat en cours, se rapprochent et décident de conclure un nouveau contrat en modifiant éventuellement certaines clauses comme le prix du loyer par exemple ou la consistance des biens loués.

* Tacite reconduction : les parties ne se sont pas rapprochées et le contrat en cours est arrivée à son terme. Un nouveau contrat prend alors automatiquement naissance, reprenant les mêmes clauses et conditions principales du contrat précédent.

Donc en cas de renouvellement du contrat de bail, la durée du nouveau contrat négocié par les parties est au moins égale aux durées mentionnées par l'article 10, c'est à dire 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée de parents et alliés, ou 6 ans en cas de bailleur personne morale.

II - Mais quand le Législateur édicte un principe il prévoit également une exception.

L'article 11 de la même loi dispose que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique (uniquement) ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit expressément mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Le bailleur devra confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement précisé dans le contrat. Dans le même délai il peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée mais attention, il ne peut user de cette faculté qu'une seule et unique fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Toutefois, lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans puisque ce mécanisme n'est prévu... que pour les personnes physiques. Vous suivez ?

Naturellement notre étude est à votre disposition pour vous conseiller au moment de la mise en location de votre bien ou de la délivrance de votre congé.

Auteur : Olivier Lafont