Restitution des biens loués et remise effective des clés au bailleur ou mandataire

La Cour de cassation, par un arrêt en date du 5 Mars 2020 (n°19-10.398) est revenue sur la notion de restitution par le preneur d'un bien loué.

De prime abord, cette notion de restitution ne devrait pas poser de difficulté. 
Il n'en est rien en pratique.

En effet, le Code civil est très clair sur ce point et l'arrivée du terme du bail entraine nécessairement la restitution du bien loué au bailleur. A défaut de restitution, le bailleur sera contraint d'agir en justice afin de faire constater la fin du bail, d'obtenir l'expulsion de son ex-locataire désormais occupant sans droit ni titre, et accessoirement voir condamner ce-dernier à lui verser une indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux.

La Cour de cassation dans l'arrêt précité a eu l'occasion de rappeler les modalités de cette restitution qui ne peut se matérialiser que par la remise de l'intégralité des clés au bailleur. Des démarches actives telles que la résiliation d'un contrat de fourniture d'eau ou d'électricité ne suffisent pas. Le bien loué est considéré comme étant libéré par le preneur uniquement à partir du moment où celui-ci remet à son bailleur ou à son mandataire habilité à les recevoir, l'intégralité des clés permettant l'accès au lieu loué. C'est donc cette remise qui marque la fin de la relation contractuelle entre les deux parties et qui exempt l'ancien preneur de régler le moindre centime à son ancien bailleur.

Ce rappel n'est pas anodin car le seul fait d'avoir donné congé et d'avoir quitté physiquement les lieux tant de votre personne que de vos biens ne vous exonère pas du règlement d'une indemnité d'occupation tant que les clés n'ont pas été rendues au bailleur ou à son mandataire. La remise des clés à un Huissier de Justice qui n'a pas reçu préalablement mandat pour les recevoir par le bailleur, notamment lorsqu'un constat d'état des lieux de sortie est réalisé en l'absence du ce-dernier, n'est pas une solution admise par la jurisprudence qui exige, d'autre part, une démarche active par le preneur qui doit alors en justifier.

Ainsi, la simple mise en demeure adressée au bailleur de prendre possession des clés est insuffisante (Civ. 3ème, 23 Juin 2009). Seule la mauvaise foi du bailleur ou son refus délibéré de recevoir les clés peut exonérer le preneur du versement d'une indemnité d'occupation (Civ. 3ème, 2 Mars 2017).

Les clés symbolisant les lieux dont le locataire a la jouissance, il est donc logique que la restitution de ces dernières matérialisent dans le même temps celle du bien loué.

Auteur : Olivier Lafont