Une convention d'occupation d'un logement est-elle nécessairement un bail ?

Abordons brièvemen deux contrats particuliers qui permettent d'occuper un logement à usage d'habitation sans être soumis aux dispositions restrictives de la loi du 6 Juillet 1989.

Il s'agit principalement :

1️⃣ Du prêt à usage (anciennement "Commodat") qui relève des dispositions générales du Code civil (art. 1875 et suivants) et qui permet de prêter à titre gratuit, pour une durée déterminée librement - par exemple jusqu'à la mort du bénéficiaire -, ou indéterminée - en l'absence de convention ou lorsque l'usage du bien est réalisé -, un bien notamment à usage d'habitation.

La gratuité de cette convention est retenue même si l'emprunteur s'acquitte, par exemple, des impôts liés au bien et qui seraient normalement à la charge du prêteur. Il n'y a aucun transfert de propriété à l'issue du contrat au profit de l'emprunteur. En revanche, l'article 1879 du Code civil envisage la possibilité d'un transfert de la convention aux héritiers, tant du prêteur que de l'emprunteur.

L'emprunteur doit, soit au terme convenu, soit à l'issue d'une demande de restitution du prêteur, lui remettre le bien. En cas d'inexécution de l'une des clauses du contrat de prêt, ou en l'absence de libération au terme convenu, il sera possible de solliciter en justice une résiliation du contrat et l'expulsion de l'occupant sans autre formalité que celle d'une mise en demeure préalable, si possible par une sommation signifiée par Commissaire de Justice, d'avoir à se conformer ou à libérer les lieux.

2️⃣ Du bail à nourriture, qui relève des dispositions générales du droit des obligations et donc du Code civil et qui consiste à nourrir, loger et pourvoir aux besoins d'une personne moyennant une redevance fixe ou l'aliénation d'un bien.

Il n'est pas nécessaire que les deux contractants soient dans le même logement et une occupation séparée est parfaitement envisageable. En revanche, les obligations pesant sur elles sont strictes puisque le preneur doit notamment, jusqu'à la mort du bailleur, pourvoir à tous ses besoins. L'intuitu personae est à son paroxysme.

Ce contrat doit respecter toutes les conditions naturelles du droit des contrats (consentement, capacité, etc.). On pense évidemment aux personnes âgées qui pourraient y avoir recours. C'est peut-être d'ailleurs une piste à explorer pour renforcer les liens intergénérationnels et faciliter l'accès à un logement ou à la propriété.

En cas d'inexécution de l'une des clauses, une clause résolutoire peut être activée unilatéralement par le bailleur (qui est le seul à pouvoir déterminer si oui ou non le preneur s'acquitte correctement de ses obligations envers lui) ou sollicitée en justice, et aboutir à la restitution du bien. Là encore, une mise en demeure préalable par Commissaire de Justice sera la bienvenue.

Auteur : Olivier Lafont